Termómetro Inmobiliario Radical · Edición N° 2 · 19 de octubre de 2026
El IVA 0% ya es ley y parte el 1 de diciembre: el comprador tiene fecha, tú necesitas respuesta
La Ley N° 21.850 se publicó en el Diario Oficial el 17 de octubre: un año de exención de IVA en la primera venta de viviendas nuevas terminadas, sin tope de valor. La CChC advirtió en mayo que el precio bajaría entre 2% y 7%, no 19%. La respuesta al comprador que quiere esperar parte de ahí.
Datos con corte al 19 de octubre de 2026
IVA 0% en vivienda nueva
1 dic 2026
Ley N° 21.850, publicada el 17 de octubre. Exención de IVA a la primera venta de viviendas nuevas terminadas, por un año, sin tope de valor ni de superficie. El SII aún no publica la circular que fija cómo se aplica.
Baja de precio que anticipa la CChC
2% a 7%
La CChC respaldó la exención pero advirtió que el precio final no bajaría 19%. Depende del crédito fiscal acumulado y de los costos de cada proyecto. Es una estimación de mayo de 2026, durante la discusión del proyecto.
Meses para agotar el stock
30
Promedio del Gran Santiago al 2T-2026. Entrega inmediata: 24 meses. En verde o blanco: 37 meses. El stock disponible cayó 10% en doce meses.
Subsidio a la tasa hipotecaria
hasta 0,6 pts
Viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, 80.000 cupos, hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta agotar cupos. Una nota del 15 de octubre describe una rebaja cercana a 1 punto en un ejemplo y pie de 10%: confirma la tasa final con cada banco. No hay cifra de cupos usados.
Ventas netas, Gran Santiago 2T-2026
+4%
Frente al 2T-2025. Contra el trimestre anterior: +16%. Departamentos: 5.336 unidades (-4% anual). Casas: 890 unidades (+15% anual).
Mapa de oferta: línea base en unidades
Seguimos sin contar cuántas inmobiliarias ni cuántos proyectos hay en venta. Esta edición mantiene la oferta en unidades, con datos de TOCTOC y de la CChC. El conteo de inmobiliarias y proyectos se publicará cuando esté medido, con su cobertura y su fecha.
Departamentos disponibles, Región Metropolitana
49.834
A julio de 2026. 18,2% menos que los 60.893 de julio de 2025.
TOCTOC InfoInmobiliario, vía CNN ChileDatos de julio de 2026
Viviendas nuevas que ingresaron al mercado, Gran Santiago
4.054
Segundo trimestre de 2026. 17% menos que un año antes y 55% bajo el promedio prepandemia.
CChC, vía INVER+23 de septiembre de 2026
Cómo está repartido el stock de departamentos en la Región Metropolitana
- Entrega inmediata 46,8%
- En verde 45,8%
- En blanco 7,4%
Comunas donde más cambió el stock, a julio de 2026 frente a un año antes
| Comuna | Variación |
|---|---|
| San Miguel | -47% |
| La Cisterna | -39% |
| Macul | -38,5% |
| Huechuraba | +36,9% |
Las cifras vienen de informes de TOCTOC y de la CChC; miden unidades, no proyectos ni inmobiliarias, y cubren universos distintos (Región Metropolitana y Gran Santiago), por lo que no se suman ni se comparan entre sí. Son las mismas de la edición 1: no hay datos nuevos de stock desde entonces.
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Qué cambió desde la edición 1
El jueves 15 de octubre la ley estaba promulgada pero sin publicar. Hoy ya es la Ley N° 21.850: se publicó en el Diario Oficial el sábado 17 de octubre. La exención de IVA a la primera venta de viviendas nuevas terminadas parte el 1 de diciembre de 2026, dura un año y no tiene tope de valor ni de superficie (Emol, 17 de octubre). Lo que antes era una estimación de fecha pasa a ser una fecha publicada.
Por qué le importa a quien vende
El comprador ya tiene una fecha y va a usarla para negociar o postergar. Entre hoy y el 1 de diciembre hay unas seis semanas de visitas que se pueden frenar. Con 30 meses promedio para agotar el stock en el Gran Santiago (24 en entrega inmediata y 37 en verde o blanco, CChC 2T-2026), cada semana sin cierres pesa en la caja del proyecto.
Cuánto va a bajar el precio: no necesariamente 19%
El IVA es 19%, pero la CChC advirtió en mayo de 2026 que la baja del precio final podría estar entre 2% y 7%, porque las empresas ya acumulan crédito fiscal y cada proyecto tiene costos distintos. Es una estimación del gremio hecha mientras se discutía el proyecto, no un dato de mercado. Si tu vendedor promete 19%, está prometiendo algo que ni el gremio espera.
Qué responderle al comprador que quiere esperar
No discutas la ley: calcula el número. Compara comprar hoy contra esperar, con lo que sí existe hoy: el subsidio a la tasa hipotecaria vigente (hasta 0,6 puntos según Duplos, viviendas nuevas de hasta 6.000 UF), el arriendo que se sigue pagando, y las condiciones que tu inmobiliaria puede ofrecer a quien firma ahora. Acuerda con tu equipo legal qué se puede decir y qué no: no prometas devoluciones ni montos que la circular del SII no haya confirmado.
Lo que la ley dice y lo que todavía hay que confirmar
Confirmado por prensa sobre la ley publicada: fecha de inicio (1 de diciembre), duración (un año), primera venta de viviendas nuevas terminadas, sin tope de valor ni de superficie. Según un análisis del texto despachado por el Congreso (no del texto publicado), habría además: recepción definitiva como requisito, la exención como opción del vendedor con mención en la escritura, exclusión de ventas entre partes relacionadas, estacionamientos y bodegas solo si se venden en el mismo acto, y validez de promesas firmadas dentro de los doce meses. Eso hay que contrastarlo con el texto de la Ley N° 21.850 y con un abogado.
Lo que todavía no sabemos
Si habrá devolución para compras hechas antes del 1 de diciembre y en qué condiciones, qué exigirá exactamente el SII (la circular de esta exención no figuraba en su sitio a la fecha de consulta), cómo se tratan los proyectos que se venden en verde y cuántos cupos del subsidio a la tasa se han usado. La tasa del subsidio también tiene dos lecturas en prensa (hasta 0,6 puntos y cerca de 1 punto): confírmala con tu banco. Actualizaremos esta edición cuando haya datos confirmados.
Tres acciones para esta semana
Escribe la respuesta a "¿espero al 1 de diciembre?" con la fecha ya confirmada
El comprador ya conoce la fecha. Prepara a tu equipo para no discutir la ley sino el número: la CChC anticipa una baja de precio de 2% a 7%, no de 19%, y esperar tiene costo (arriendo, alza de precios, tasa). Que el vendedor lleve a la visita la comparación entre comprar hoy y esperar, con las condiciones que tú sí puedes ofrecer.
Para Gerente Comercial
Define con tu equipo legal y tributario cómo se acoge cada proyecto
Revisa unidad por unidad: ¿tiene recepción definitiva?, ¿cuáles llevan más de 90 días sin moverse?, ¿qué ofrecerás a quien compró antes de diciembre? La inmobiliaria decide si se acoge a la exención y eso debe constar en la escritura. Ordena el stock por esa vara antes de que llegue la circular del SII.
Para Gerente General
Recalifica los leads descartados por renta con el subsidio a la tasa
Una rebaja de tasa baja el dividendo y la renta exigida. Toma la base que se cayó por renta, recalcula el dividendo con la tasa subsidiada y vuelve a contactarlos con el número. Confirma con tu banco la rebaja real: las fuentes difieren entre 0,6 y cerca de 1 punto.
Para Marketing
Preguntas frecuentes
¿Cuándo parte el IVA 0% en vivienda nueva?
La Ley N° 21.850 se publicó en el Diario Oficial el 17 de octubre de 2026. Según Emol, la exención de IVA a la primera venta de viviendas nuevas terminadas rige desde el 1 de diciembre de 2026 y dura un año, sin tope de valor ni de superficie. El SII todavía no publica la circular que explica cómo se aplica.
¿Cuánto bajará el precio de una vivienda nueva con la exención?
No necesariamente 19%. La CChC advirtió en mayo de 2026, durante la discusión del proyecto, que la baja del precio final podría estar entre 2% y 7%, porque depende del crédito fiscal que ya acumulan las empresas y de los costos de cada proyecto. Es una estimación del gremio, no un dato de mercado.
¿Todas las viviendas nuevas quedan exentas?
La ley exime la primera venta de viviendas nuevas terminadas. Según un análisis del texto despachado por el Congreso (no del texto publicado), se exige recepción definitiva, la inmobiliaria elige acogerse y la escritura debe decirlo; también habría reglas para estacionamientos y bodegas, partes relacionadas y promesas de compraventa. Confirma cada punto con un abogado y con la circular del SII.
¿Cuánto baja la tasa con el subsidio hipotecario?
Hasta 0,6 puntos porcentuales según Duplos.cl; una nota del 15 de octubre describe cerca de 1 punto en un ejemplo y un pie de 10%. Aplica a viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, con 80.000 cupos, hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta agotar cupos. El resultado final depende de cada crédito y de cada institución.
¿Cuánto demora el mercado de Santiago en agotar su stock?
30 meses en promedio al segundo trimestre de 2026, según la CChC. Las viviendas con entrega inmediata tardan 24 meses y las que están en verde o blanco, 37.
Fuentes
- Emol: Ley N° 21.850 publicada en el Diario Oficial y calendario de medidas Consulta: 19 de octubre de 2026
- Ex-Ante: la CChC advierte que la baja del IVA no se traducirá en la baja de precios esperada Consulta: 19 de octubre de 2026
- WEW: análisis de la exención de IVA a vivienda nueva (sobre el texto despachado, no el publicado) Consulta: 19 de octubre de 2026
- Duplos.cl: subsidio a la tasa, cambios de agosto Consulta: 19 de octubre de 2026
- INVER+ sobre informe CChC 2T-2026 Consulta: 19 de octubre de 2026
- CNN Chile sobre informe TOCTOC (enero a julio de 2026) Consulta: 19 de octubre de 2026
- SII: circulares 2026 (sin circular sobre esta exención a la fecha de consulta) Consulta: 19 de octubre de 2026
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