TU PLAN DE MEDIOS NO COMPRA LEADS. COMPRA PROMESAS.

Cada semana un gerente nos hace la misma pregunta. Y casi siempre recibe la misma respuesta de su agencia: un costo por lead, un CTR y un gráfico de alcance.

Pero el directorio no firma leads. Firma promesas y escrituras. Entre el clic y la firma hay un camino largo, y ahí se pierde la mayor parte de la inversión.

Por eso construimos una calculadora que parte de tu inversión y llega hasta la escritura. Para hacerla, cruzamos estudios del mercado chileno, datos públicos del sector y 16 años de experiencia de Radical vendiendo proyectos inmobiliarios. Esto es lo que encontramos.

Si respondes tarde y llamas una sola vez, de cada 100 leads de campaña propia firman promesa entre 1 y 3. Con una operación ordenada, que responde en minutos, califica al comprador y hace seguimiento, ese número sube a entre 2 y 4.

Fíjate dónde está la caída más grande: entre el lead y la visita. Solo 1 de cada 10 llega a la sala de ventas. Y una vez ahí, casi todos cotizan. El filtro no está en la sala: está en lo que pasa antes de que el comprador llegue.

Meta trae leads más baratos que Google. Pero el CPL no dice cuánto te cuesta vender. Lo que importa es cuántos leads de cada medio necesitas para llegar a una promesa.

Tres aprendizajes de este gráfico:

1. La web gana al formulario automático. El formulario de Meta que se llena sin salir de Instagram o Facebook trae leads muy baratos, pero muchos lo completan casi sin pensar. Quien llega a una landing, lee el proyecto y deja sus datos, ya mostró más intención.
2. Google trae intención de búsqueda. Quien busca "departamento en venta en Ñuñoa" ya está comprando. Por eso su lead cuesta más, pero convierte igual o mejor que Meta.
3. La operación pesa más que el medio. Con el mismo medio, una operación ordenada necesita 4 veces menos leads. El canal importa, pero lo que pasa después del clic importa más.

Portal Inmobiliario, TOCTOC y Enlace Inmobiliario siguen siendo una vitrina clave: en el primer semestre de 2026, los contactos por vivienda nueva crecieron 15% a nivel nacional según Portal Inmobiliario. Pero tienen un problema estructural: el mismo comprador cotiza tres o cuatro proyectos el mismo día.

Ese lead no es tuyo. Es compartido con tu competencia. Por eso, a igual cantidad de leads, los portales convierten menos que una campaña propia: en general, bajo el 1% de lead a promesa.

Los portales no se abandonan. Se complementan con campañas propias, que generan una demanda que es solo tuya, y con una respuesta tan rápida que le ganes al resto en el lead compartido.

Un comprador que deja sus datos un domingo en la noche está comparando proyectos en ese momento. Si recibe respuesta el martes, ya visitó a otro.

La velocidad es la palanca más barata de corregir. No requiere más pauta ni más vendedores, sino un sistema: respuesta automática en minutos, cotización completa en el primer mensaje y una secuencia de seguimiento que no abandona al comprador después de la primera llamada.

Cuando sube el precio del proyecto, pasan tres cosas al mismo tiempo:

1. Hay menos gente que puede comprar. Solo 2 de cada 10 familias en Chile tiene hoy capacidad de compra. Y de los hogares que sí pueden comprar, apenas 1 de cada 8 puede hacerlo sobre las 4.000 UF.
2. El banco filtra más. A más precio, más renta se exige. Muchos interesados no pasan la evaluación del crédito.
3. El lead cuesta más. El público es más chico y más disputado, así que llegar a él en Meta o Google es más caro.

El tramo bajo 2.200 UF tampoco es el mejor. Tiene leads más baratos, pero muchos compradores dependen de un subsidio y de un ahorro que no siempre logran completar.

Un proyecto caro convierte menos, pero cada venta vale más. En esos proyectos la estrategia cambia: menos volumen, más calificación y un seguimiento más largo.

La buena noticia es que el mercado se está normalizando. A julio de 2026, la tasa de desistimiento es de 16,1% en departamentos y 14,5% en casas, y los desistimientos acumulados del año cayeron con fuerza respecto de 2025.

El mercado se reactivó, pero de forma desigual. Hay comunas que venden su stock en menos de 12 meses y otras que tardarían más de 45. Y con casi la mitad del stock en entrega inmediata, la competencia por cada comprador es más dura que nunca.

En este escenario, la diferencia entre un proyecto que vende y uno que se estanca no está solo en la ubicación o el precio. Está en cuántos de los interesados que ya tiene logra convertir.

La calculadora se apoya en tres pilares:

1. Investigación de mercado. Revisamos estudios e indicadores del mercado inmobiliario chileno 2026: costos por lead, conversión por etapa, velocidad de venta, desistimientos y capacidad de compra por tramo de precio.
2. 16 años de experiencia en terreno. Ajustamos cada rango con lo que vemos en campañas reales y en salas de ventas.
3. Fuentes reconocidas del mercado. Cruzamos todo con datos públicos de portales, plataformas de gestión comercial, gremios y centros de estudio.

Los resultados son estimaciones de referencia y no constituyen una promesa de resultado.