Termómetro Inmobiliario Radical · Edición N° 3 · 26 de octubre de 2026
El IVA 0% es una ley de stock terminado: la fecha que manda es el 17 de octubre, no el 1 de diciembre
Según el análisis de Radical del artículo cuarto transitorio de la Ley N° 21.850, la exención de IVA entre el 1 de diciembre de 2026 y el 30 de noviembre de 2027 alcanza solo a viviendas con recepción definitiva otorgada antes del 17 de octubre. El descuento neto estimado es de un dígito, no de 19%. La primera pregunta de cada inmobiliaria es qué unidades de su inventario califican.
Datos con corte al 26 de octubre de 2026
Fecha de corte del IVA 0%
17 oct 2026
La exención rige del 1 de diciembre de 2026 al 30 de noviembre de 2027, pero solo para viviendas con recepción municipal definitiva otorgada antes del 17 de octubre. Lo que se vende en verde o en blanco queda fuera. Es la lectura de Radical del artículo cuarto transitorio de la Ley N° 21.850; confírmala con un abogado y con la circular del SII, que aún no conocemos.
Descuento neto estimado por el IVA 0%
4% a 9%
El IVA grava solo la construcción, no el terreno, y la inmobiliaria conserva su crédito fiscal. Hacienda proyectó 6% a 7% y la CChC, 2% a 7%. Cada proyecto tiene su propio número. Es una estimación, no un dato de mercado.
Subsidio a la tasa hipotecaria
hasta 0,6 pts
Rebaja estatal de hasta 0,60 puntos, que con la garantía FOGAES se acerca a 1 punto combinado. Viviendas de hasta 6.000 UF, 80.000 cupos, hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta agotar cupos. FOGAES es un aval del Estado, no un aporte: permite pie de 10% hasta 4.500 UF. No hay cifra de cupos usados.
Departamentos nuevos vendidos, RM, enero a agosto
13.885
3,3% más que en 2025. Los desistimientos bajaron 19,1% en el acumulado; la tasa de agosto fue de 15,2%. El 67,3% de los desistimientos de departamentos está en proyectos en verde. Incluyendo casas, el total de viviendas nuevas vendidas fue de 16.561 (+1,7%).
Meses para agotar el stock
30
Promedio del Gran Santiago al 2T-2026. Entrega inmediata: 24 meses. En verde o blanco: 37 meses. La exención de IVA solo alcanza a una parte del stock terminado, el que tiene recepción anterior al 17 de octubre.
Mapa de oferta: línea base en unidades
Seguimos sin contar cuántas inmobiliarias ni cuántos proyectos hay en venta. Esta edición mantiene la oferta en unidades, con datos de TOCTOC y de la CChC. El conteo de inmobiliarias y proyectos se publicará cuando esté medido, con su cobertura y su fecha.
Departamentos disponibles, Región Metropolitana
49.834
A julio de 2026. 18,2% menos que los 60.893 de julio de 2025.
TOCTOC InfoInmobiliario, vía CNN ChileDatos de julio de 2026
Viviendas nuevas que ingresaron al mercado, Gran Santiago
4.054
Segundo trimestre de 2026. 17% menos que un año antes y 55% bajo el promedio prepandemia.
CChC, vía INVER+23 de septiembre de 2026
Cómo está repartido el stock de departamentos en la Región Metropolitana
- Entrega inmediata 46,8%
- En verde 45,8%
- En blanco 7,4%
Comunas donde más cambió el stock, a julio de 2026 frente a un año antes
| Comuna | Variación |
|---|---|
| San Miguel | -47% |
| La Cisterna | -39% |
| Macul | -38,5% |
| Huechuraba | +36,9% |
Las cifras vienen de informes de TOCTOC y de la CChC; miden unidades, no proyectos ni inmobiliarias, y cubren universos distintos (Región Metropolitana y Gran Santiago), por lo que no se suman ni se comparan entre sí. Son las mismas de la edición 1: no hay datos nuevos de stock desde entonces.
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Qué cambió desde la edición 2
La edición 2 decía que la exención alcanzaba a viviendas nuevas terminadas y dejaba la recepción definitiva como un dato por confirmar. El análisis de Radical del artículo cuarto transitorio de la Ley N° 21.850 precisa el corte: la vivienda debe tener recepción municipal definitiva otorgada antes del 17 de octubre de 2026. Es una corrección a lo que publicamos la semana pasada.
Qué unidades entran y cuáles quedan fuera
Entran las primeras ventas de vivienda con recepción definitiva anterior al 17 de octubre, con escritura o promesa dentro de la ventana (1 de diciembre de 2026 al 30 de noviembre de 2027). Estacionamientos y bodegas entran solo si se venden en el mismo acto y bajo la misma recepción. Quedan fuera los proyectos en verde o en blanco, aunque se terminen durante la ventana, y las oficinas, locales y bodegas independientes. En los hechos es una medida de liquidación de stock terminado.
Cuánto va a bajar el precio: un dígito, no 19%
El IVA de 19% se aplica solo sobre la construcción, no sobre el terreno, y la inmobiliaria conserva el crédito fiscal que pagó en materiales y subcontratos. Por eso el ahorro neto es una fracción del 19%. Radical lo estima entre 4% y 9%; Hacienda proyectó 6% a 7% y la CChC, 2% a 7%. Como ejemplo metodológico, en un departamento de 3.000 UF con 600 UF de terreno y 210 UF de crédito fiscal, el descuento sería de 173,2 UF, es decir 5,77%. Es un ejemplo para entender el cálculo, no un dato de mercado.
Qué responderle al comprador que quiere esperar
Depende de la unidad. Si califica, explica el número sin prometer un porcentaje y sin comprometer montos hasta que el SII fije las reglas. Si es en verde o en blanco, la ley no justifica esperar: compara comprar hoy con el subsidio a la tasa, el aval FOGAES y lo que la inmobiliaria pueda ofrecer. Y recuerda que la exención es voluntaria para la inmobiliaria: debe estar mencionada en la escritura.
Los otros beneficios que sí alcanzan a todo el stock
El subsidio a la tasa (hasta 0,60 puntos del Estado, cerca de 1 punto combinado con FOGAES) cubre viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, con 80.000 cupos y vigencia hasta el 31 de mayo de 2028. FOGAES es una garantía, no un aporte: el Estado avala para que el banco exija 10% de pie en lugar de 20%, hasta 4.500 UF. Desde el 1 de enero de 2027 rigen además el nuevo régimen de DFL 2 con impuesto único de 5% para arriendos desde la tercera vivienda y la exención de contribuciones para mayores de 65 años.
Lo que todavía no sabemos
Cómo operará en la práctica: el SII aún debe dictar los requisitos de documentación, registro y acreditación, y no encontramos su circular a la fecha de consulta. Tampoco sabemos cómo se aplicará la vía retroactiva para escrituras desde el 22 de abril de 2026, que el vendedor pediría al SII acreditando que devolvió el impuesto al comprador, ni cuántos cupos del subsidio se han usado. Esta edición se basa en un análisis de Radical y en prensa, no en una lectura jurídica del texto: confírmalo con tu abogado. Actualizaremos cuando haya datos confirmados.
Tres acciones para esta semana
Haz el inventario: qué unidades tienen recepción definitiva anterior al 17 de octubre
Ese subconjunto es el único que puede salir con el argumento del IVA 0%, y pasa a ser tu stock prioritario hasta noviembre de 2027. Anota por unidad si el estacionamiento y la bodega se venden en el mismo acto y están bajo la misma recepción. Revisa con tu equipo legal y tributario cómo se acoge cada proyecto: la exención es voluntaria y debe quedar en la escritura.
Para Gerente General
Arma dos guiones: para la unidad que califica y para la que no
Si la unidad califica, explica el número sin prometer un porcentaje: el descuento esperado es de un dígito, no de 19%. Si es en verde o en blanco, no hay razón de ley para esperar al 1 de diciembre: compara comprar hoy con el subsidio a la tasa, el aval FOGAES y las condiciones que sí puedes ofrecer. Que el vendedor no comprometa montos hasta que el SII fije las reglas.
Para Gerente Comercial
Arma la lista de interesados y recalifica los leads descartados por renta
Mientras llega la normativa del SII, captura a quienes quieren saber el descuento exacto de su unidad: "deja tus datos y te avisamos el día uno". No publiques cifras cerradas. En paralelo, recalcula con la tasa subsidiada a los leads que se cayeron por renta: una rebaja de tasa baja el dividendo y la renta exigida. Confirma la tasa final con cada banco.
Para Marketing
Preguntas frecuentes
¿Qué viviendas entran al IVA 0%?
Según el análisis de Radical del artículo cuarto transitorio de la Ley N° 21.850, la primera venta de viviendas que tengan recepción municipal definitiva otorgada antes del 17 de octubre de 2026. Quedan fuera las viviendas en verde o en blanco, aunque se terminen durante la ventana. Confirma cada caso con un abogado y con la circular del SII.
¿Hasta cuándo rige el IVA 0% y qué pasa con las promesas?
La exención rige del 1 de diciembre de 2026 al 30 de noviembre de 2027. Según el análisis de Radical, sirve una promesa por escritura pública o instrumento privado protocolizado dentro de la ventana, seguida de la escritura definitiva. La exención es voluntaria para la inmobiliaria y debe quedar mencionada en la escritura.
¿Cuánto bajará el precio de una vivienda nueva con la exención?
No 19%. La estimación de Radical es de 4% a 9% de descuento neto, porque el IVA grava solo la construcción y la inmobiliaria conserva su crédito fiscal. Hacienda proyectó 6% a 7% y la CChC, 2% a 7%. Cada proyecto tiene su número.
Si compro en verde, ¿me conviene esperar al 1 de diciembre?
Por esta ley no: según el análisis de Radical, lo vendido en verde o en blanco queda fuera de la exención. Sí te pueden servir el subsidio a la tasa y el aval FOGAES, que aplican a viviendas nuevas dentro de sus topes. Confirma las condiciones con tu banco.
¿Cuánto baja la tasa con el subsidio hipotecario?
El Estado rebaja hasta 0,60 puntos porcentuales; con la garantía FOGAES, la rebaja combinada se acerca a 1 punto. Aplica a viviendas nuevas de hasta 6.000 UF, con 80.000 cupos, hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta agotar cupos. El resultado final depende de cada crédito y de cada banco.
Fuentes
- Emol: Ley N° 21.850 publicada en el Diario Oficial y calendario de medidas Consulta: 26 de octubre de 2026
- Ex-Ante: la CChC advierte que la baja del IVA no se traducirá en la baja de precios esperada Consulta: 26 de octubre de 2026
- Emol: ventas de departamentos nuevos en Santiago (reporte TOCTOC), 9 de octubre Consulta: 26 de octubre de 2026
- Duplos.cl: subsidio a la tasa, cambios de agosto Consulta: 26 de octubre de 2026
- INVER+ sobre informe CChC 2T-2026 Consulta: 26 de octubre de 2026
- CNN Chile sobre informe TOCTOC (enero a julio de 2026) Consulta: 26 de octubre de 2026
- SII: circulares 2026 (no se encontró circular sobre esta exención; el sitio no pudo consultarse el 26 de octubre) Consulta: 26 de octubre de 2026
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